Wat kost VvE beheer? Reële tarieven en een eerlijke uitleg

Wat bepaalt de kosten van VvE beheer?

Er zijn nogal wat factoren die de uiteindelijke prijs beïnvloeden. De belangrijkste die wij meenemen voor het opstellen van een offerte zijn:

• Het aantal appartementsrechten. Houd hier rekening met schaalvoordeel, want een kleine VvE betaalt relatief gezien meer per woning.
• De gekozen modules. Dit zijn de delen van het beheer die u uitbesteedt. U kunt kiezen voor totaalbeheer, maar ook enkel de financiële, administratieve of technische taken uit handen geven.
• All-in vs deelpakket. Kiest u voor een deelpakket, dan bent u iets goedkoper uit. Bijvoorbeeld als uw VvE over een actieve club vrijwiligers beschikt. (95% van onze klanten kiest echter voor volledig ontzorgd.)
• Maatwerk. In hoeverre er specifieke taken zijn, zoals het opstellen van een meerjarenonderhoudsplan.
• De staat van de administratie bij overname. Een grote inhaalslag kost uiteraard meer tijd dan wanneer de administratie piekfijn in orde is.
• Digitalisering (portaal). Of de administratie gedigitaliseerd moet worden, evenals het wel of niet opzetten van een online portaal.

Beheervergoeding, de VvE bijdrage en het reservefonds

VvE beheerkosten zijn niet hetzelfde als de VvE bijdragen, en deze twee staan ook weer los van het reservefonds. Als VvE krijgt u te maken met deze drie geldstromen:

• VvE bijdrage: de maandelijkse bijdrage die de eigenaren betalen, met inbegrip van de VvE beheervergoeding en de bijdrage aan het reservefonds.
• VvE beheervergoeding: dit zijn de kosten die de VvE betaalt voor de dienstverlening, ook wel het honorarium genoemd.
• VvE reservefonds: de bijdrage aan de reservering voor toekomstig groot onderhoud. Dit reservefonds en de opbouw (hiervoor sparen) is wettelijk verplicht in Nederland.

De maandelijkse VvE bijdrage wordt berekend op basis van alle kosten die de VvE heeft. Eén onderdeel daarvan is het honorarium van de VvE beheerder, ongeveer 25-35% van de bijdrage. De overige kostenposten bestaan uit de dotatie aan het reservefonds (30-40%), verzekeringen (10-15%) en dagelijks onderhoud/servicekosten (15-25%). 

Deze percentages zijn indicatief, om een idee te geven van de kosten en hoe deze zich tot elkaar verhouden. Op de vraag “wat kost een VvE beheerder?” kunt u met deze richtlijnen zelf al een ruwe schatting maken.

Reële richtlijnen

In de praktijk komen de VvE beheer kosten uit tussen de € 100 en € 300 per appartementsrecht per jaar, exclusief btw. Per maand vertaalt dit zich in een bedrag tussen € 8,33 en € 25 per appartementsrecht. Bij een kleine VvE liggen de beheerkosten per woning hoger en bij grote complexen juist lager. Zoekt u naar een goedkope oplossing? Dan bent u met een deelpakket, zoals enkel administratief beheer, dan komt u gemiddeld 40% goedkoper uit.

Kleine VvE versus grote VvE

Als we kijken naar de vraag “wat kost een VvE beheerder”, dan is de eerste factor die de uiteindelijke prijs die iedere eigenaar betaalt beïnvloedt de grootte van de VvE. Veel kosten zijn hetzelfde als die van een grotere VvE, terwijl ze niet kunnen worden verdeeld over een groot aantal eigenaren (geen schaalvoordeel). 

Wat betreft de VvE beheervergoeding, rekenen sommige beheerders een minimumtarief, wat kan oplopen tot € 2.000 inclusief btw. Bij ons kunt u terecht voor volledig beheer vanaf 24 appartementen, maar het MJOP kunnen wij wel voor kleinere VvE’s verzorgen. Zelf hanteren wij vanuit 24/7 VvE Beheer een minimumtarief vanaf € 1.500 exclusief btw per jaar.

De drie rekenmodellen

Er zijn meerdere rekenmodellen die worden gebruikt om de kosten voor VvE beheer te berekenen en dit zijn: 

1. een vast bedrag per appartement
2. een vast bedrag per dienst
3. een uurtarief 

De uiteindelijke jaarlijkse kosten zijn vooral afhankelijk van de staat van het pand, de omvang en inhoud (wel geen installaties) en de breukdelen (hoe de kosten onderling worden verdeeld). Door volumeinkoop bestaat er wel de mogelijkheid om voordelen te behalen.

Een vast bedrag per dienst wordt vaak gehanteerd voor een los project, zoals het opstellen van het MJOP. Aanvullende kosten, zoals veel achterstallig onderhoud, regelmatige onderhoudswerken en/of een administratie die niet op orde is, worden vaak apart geoffreerd en gefactureerd. Op deze manier betaalt u hier als VvE alleen voor wanneer dit nodig is.

Het uurtarief voor meerwerk ligt grofweg rond de € 100 per uur, exclusief btw. Voor sporadische werkzaamheden is het uurtarief echter een handige oplossing, denk de reconstructie van de administratie van een voorganger en het begeleiden van rechtszaken.

Let op verborgen kosten en meerwerk

Bij het lezen van een offerte of het vergelijken van diverse beheerders is het belangrijk om na te gaan welke zaken buiten het basistarief vallen. Hierbij kunt u denken aan extra ALV’s, juridische incasso’s bij wanbetalingen, actualisatie van het MJOP, projectbegeleiding voor groot onderhoud, extra rapportages en opstart-/overnamekosten. 

Bij 24/7 VvE Beheer hanteren we transparante tarieven en op deze pagina leest u exact welke zaken wél in onze pakketten inbegrepen zitten. 

Onze eigen meerwerklijst

Om de vaste kosten te drukken, zijn niet alle taken onderdeel van onze pakketten en vallen dus buiten de vaste VvE beheervergoeding. Zo betaalt u alleen voor wat u nodig heeft. Bij ons vallen deze zaken onder meerwerk:

• het MJOP
• directievoering bij groot onderhoud
• stookkostenafrekening
• de jaarlijkse schouw
• overige zaken die niet op elke VvE van toepassing zijn.

Ons uurtarief voor meerwerk is vanaf € 99 per uur, exclusief btw. De kosten voor een losse schouw, een extra ALV-presentatie en het opstellen van een MJOP zijn altijd op aanvraag.

Zo vergelijkt u offertes eerlijk

Om offertes echt met elkaar te kunnen vergelijken, is er een gelijke basis nodig. Deze tips helpen u om de werkelijke kosten naast elkaar te leggen, voor de taken die u uit handen wilt geven.

• Vraag elke beheerder een offerte op te stellen voor hetzelfde dienstenpakket.
• Splits het basistarief en meerwerk.
• Vraag naar het minimumtarief.
• Reken alles om naar de prijs per appartementsrecht per jaar (excl. btw).
• Houd naast de kosten ook rekening met de kwaliteit van de service en de ervaring van de beheerder.

Onze VvE beheerpakketten

Bij 24/7 VvE Beheer is de minimale omvang voor beheer 24 appartementen. Kleinere VvE’s kunnen bij ons wel terecht voor losse diensten. Zowel het MJOP, de jaarlijkse schouw en verduurzamingsadvies zijn los afneembaar.

Offerte op maat voor uw VvE

Als u op zoek bent naar een VvE beheerder, vraag dan direct een offerte op maat aan. Wij voorzien u dan van een gespecificeerde offerte met transparante tarieven. Ook voor vragen kunt u uiteraard bij ons terecht (085 060 38 39 of info@247vvebeheer.nl).

Veelgestelde vragen over kosten VvE beheer