Op deze pagina vindt u alle benodigde informatie. Wat een meerjarenonderhoudsplan precies is, of het MJOP verplicht is, wat het kost als u dit gedeelte uitbesteedt en waar u op moet letten. 24/7 VvE Beheer is gespecialiseerd in het opstellen en actualiseren van MJOP’s. Altijd volgens de NEN 2767-conditiemeting en gekoppeld aan het reservefonds. Onze experts nemen u graag mee in deze kennis.
Wat is een MJOP?
De MJOP betekenis is een meerjarenonderhoudsplan. Het is een langetermijnplanning voor de gemeenschappelijke bouwdelen van een VvE en dit document bestaat uit drie delen.
- De conditie van het gebouw. De huidige staat en een gedetailleerde omschrijving van alle onderdelen die onderhouden moeten worden.
- De cyclus, een schema waarin staat wanneer een onderdeel onderhoud vereist of vervangen moet worden. Inclusief de momenten waarop inspecties moeten plaatsvinden.
- De kosten voor de taken die moeten worden uitgevoerd. Indien mogelijk voorzien van een overzichtelijke kostenraming.
Deze drie onderdelen vormen een gedetailleerde planning die soms 10, maar vaak 15 tot 30 jaar vooruitkijkt. Het advies is om het document iedere 4 à 5 jaar te actualiseren, zodat het bestuur altijd over een goed en accuraat beeld beschikt.
We nemen het dak even ter illustratie, omdat dit een belangrijk onderdeel is van ieder MJOP van een VvE. In het document staat het dak zelf omschreven en de huidige staat. Dit kan een rapport zijn van een recente dakinspectie, waarin bijvoorbeeld staat dat de dakbedekking tekenen van slijtage vertoont en een verwachte levensduur van 8 jaar heeft. Evenals het jaar waarin een nieuwe dakinspectie moet plaatsvinden en een kostenraming van deze dakrenovatie, bijvoorbeeld € 40.000. Doordat het moment en het bedrag nu al bekend zijn, kan de VvE hier gericht voor sparen (in plaats van te schrikken als het dak lekt).
Is een MJOP verplicht voor een VvE?
Het korte antwoord is dat een MJOP opstellen zelf niet verplicht is, maar het is wél verplicht om een reservefonds voor groot onderhoud te hebben. Deze regel geldt sinds 1 januari 2018 en staat in de “Wet verbetering functioneren VvE’s” (artikel 5:126 van het Burgerlijk Wetboek).
De jaarlijkse dotatie (de maandelijkse of jaarlijkse toevoeging aan het reservefonds) om te sparen voor groot onderhoud kan op twee manieren:
- op basis van een actueel MJOP
- minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw per jaar (de 0,5%-regel)
Het MJOP is een van de manieren om aan de reserveringsplicht te voldoen, maar verplicht is een MJOP dus niet. Als u echter kiest voor deze route als VvE, is het belangrijk dat het plan ten hoogste vijf jaar oud is én een periode van ten minste tien jaar beslaat. De tien jaar is dus de minimale looptijd, niet de maximale ouderdom. U leest online regelmatig dat “een MJOP maximaal tien jaar oud mag zijn”, maar dit is juridisch gezien onjuist.
Er is één vrijstelling mogelijk, maar afzien van dotatie kan alleen als ten minste vier vijfde (80%) van de eigenaren daarmee instemt én er een andere dekking is, zoals een bankgarantie.
MJOP of de 0,5%-regel? Bepaal welke reservering past bij uw VvE
Beide routes zijn toegestaan, maar pakken in de praktijk heel verschillend uit. Om dit te verduidelijken hebben we de twee opties naast elkaar gezet, op basis van een voorbeeldcomplex met 20 appartementen.
- Route A, de 0,5%-regel. Stel dat de herbouwwaarde op de opstalpolis € 4.000.000 is, dan reserveert u 0,5% daarvan per jaar. Dit komt uit op € 20.000, ofwel € 83 per appartement per maand.
- Route B, op basis van het MJOP. Stel dat dit plan voor de komende vijftien jaar in totaal € 225.000 aan groot onderhoud voorziet. Gelijkmatig verdeeld is dat € 15.000 per jaar, ofwel € 62,50 per appartement per maand.
0,5% versus MJOP voorbeeld
In dit voorbeeld ligt het bedrag per eigenaar lager als de VvE kiest voor de MJOP-route. Dit is geen toeval. De 0,5%-regel valt bij een goed onderhouden pand in de praktijk vaak te hoog uit, maar bij een oud pand met grote vervangingspieken juist te laag. Een actueel MJOP rekent met wat úw gebouw echt nodig heeft. Dit geeft een eerlijk en accuraat beeld. De meeste VvE’s kiezen daarom in de praktijk voor een meerjarenonderhoudsplan, in plaats van de 0,5%-regel.
Tip: De genoemde bedragen hierboven zijn uiteraard ter illustratie. U vindt de herbouwwaarde van uw appartementen- of wooncomplex op de opstalpolis.
Wat staat er in een MJOP?
Een compleet MJOP behandelt alle gemeenschappelijke bouwdelen. Dit zijn het dak, de gevels, de kozijnen en beglazing, het schilderwerk, de installaties (cv, ventilatie, lift), de hemelwaterafvoer, de fundering, de gemeenschappelijke ruimten, de bestrating en het terrein rond het gebouw.
In de praktijk zien wij dat juist de dure onderdelen nog weleens ontbreken, zoals de fundering, riolering onder het maaiveld en de liftrevisie. Om te bepalen wat wel en niet in het MJOP hoort, verwijzen we naar de splitsingsakte. Dit document is enkel van toepassing op de gemeenschappelijke delen en het is belangrijk om de grens juist te trekken. Dit voorkomt niet alleen latere discussies, maar ook tekorten.
Een MJOP volgens conditiemeting NEN 2767
NEN 2767 is de Nederlandse norm om de conditie van gebouwen objectief te meten, waardoor risico’s en gebreken duidelijk zijn. Het is een uniforme methode waarbij een schaal wordt gehanteerd van 1 (zeer goed) tot 6 (zeer slecht). Het gebruik van de NEN 2767 is geen verplichting voor VvE’s, maar een goed MJOP verplicht de VvE echter om de startconditie van elk bouwdeel te baseren op een inspectie ter plaatse. Niet op een schatting vanaf een bureau.
Dit voorbeeld laat zien dat het verschil tussen een gerichte methode en een schatting groot is. Een dak met conditie 3 gaat nog acht tot tien jaar mee met regulier onderhoud. Hetzelfde dak met conditie 5 vraagt op korte termijn om vervanging. Wie de huidige staat alleen inschat, plant het verkeerde moment in en dit heeft gevolgen voor het reservefonds van de VvE. De NEN 2767-conditiemeting maakt dus het verschil tussen een goed onderbouwd plan en een geschat lijstje in Excel.
Wat kost het opstellen van een MJOP?
Een MJOP laten opstellen is altijd maatwerk en kost doorgaans tussen de € 1.500 en € 5.000 (excl. btw). De exacte MJOP kosten hangen af van deze factoren:
- het aantal bouwlagen en appartementen
- of er een parkeergarage of losse kostenplaatsen zijn
- of er een NEN 2767-conditiemeting ter plaatse wordt gedaan (dat raden wij aan)
- de looptijd van het plan.
Wij vinden dat u vooraf moet weten waar u aan toe bent. Een MJOP voor een kleine VvE is mogelijk vanaf € 1.500 (ex btw) bij 8 appartementen. Dit is een losse instapdienst voor kleinere VvE’s, aangezien beheer pas vanaf 24 appartementen kan.
Voor grotere complexen maken we een prijs op maat, omdat de grootte van het pand, het aantal installaties en de samenstelling meewegen. De exacte MJOP-kosten worden vooraf duidelijk gespecificeerd in de offerte. U ontvangt van ons geen afgerond bedrag zonder verdere toelichting.
Wat is het verschil tussen MJOP, MJOB en DMJOP?
Deze drie termen lopen makkelijk door elkaar, maar ze betekenen allemaal net iets anders.
- MJOP is het meerjarenonderhoudsplan: welk onderhoud, wanneer en wat het kost.
- MJOB is de meerjarenonderhoudsbegroting: de vertaling van dat plan naar geld en naar de jaarlijkse dotatie aan het VvE-reservefonds.
- DMJOP is een duurzaam meerjarenonderhoudsplan: hetzelfde plan, maar met verduurzamingsmaatregelen die aansluiten op het geplande onderhoud.
Een duurzaam plan loont vaker dan besturen denken. Als het dak toch aan vervanging toe is, staat de steiger er al en isoleert u in één keer mee. Bovendien is een DMJOP voor 75% subsidiabel via de SVVE-regeling, meer daarover leest u op onze pagina over VvE verduurzamen.
Hoe loopt u een tekort van het VvE-reservefonds in?
Het komt vaker voor, want veel oudere VvE’s hebben jarenlang te weinig gereserveerd en zien nu een grote uitgave aankomen. Dit is erg vervelend, maar gelukkig wel oplosbaar. Dit zijn de opties, ieder met hun voor- en nadelen:
- De maandbijdrage verhogen – De meest geleidelijke route, maar het duurt even voordat de buffer weer op peil is.
- Een eenmalige extra bijdrage – Snel, maar het vraagt draagvlak. Niet elk lid kan een groot bedrag ineens missen.
- Een VvE-onderhoudslening of financiering via het Warmtefonds – U spreidt de kosten over meerdere jaren. Zowel rente als aflossing lopen mee in de bijdrage.
- Het onderhoud faseren – U schuift werk dat kan wachten naar achteren, op basis van de condities uit het MJOP.
Het is nooit te laat om een MJOP op te stellen of te actualiseren. Zo voorkomt u deze vervelende situatie in de toekomst, want u ziet een nieuw tekort ruim op tijd aankomen zodat u rustig een besluit kunt nemen. Zonder plan merkt u dit pas als het onderhoudsmoment daar is.
Waar herkent u een goed MJOP aan?
Een MJOP opstellen dient zorgvuldig te gebeuren. Gebruik deze checklist om een offerte of een bestaand plan te beoordelen. Een goed MJOP:
- baseert de conditie per bouwdeel op een NEN 2767-inspectie ter plaatse (niet op een schatting)
- rekent met marktconforme prijzen (actuele eenheidsprijzen)
- past een inflatiecorrectie toe (2% tot 3% per jaar)
- houdt een buffer voor onvoorzien onderhoud aan (minimaal 5%)
- verdeelt de kosten gelijkmatig over de jaren (minimaal 10 jaar)
- sluit aan op de splitsingsakte (welke delen zijn gemeenschappelijk)
- plant zijn eigen actualisatie in (elke vier tot vijf jaar)
Veelgemaakte fouten in MJOP’s
Uit de praktijk kennen wij de zwakke plekken die u zelf niet altijd ziet. Denk aan verouderde eenheidsprijzen, ontbrekende bouwdelen (fundering, riolering, liftrevisie), geen inflatiecorrectie, condities die geschat zijn in plaats van geïnspecteerd en plannen die na opstelling door niemand meer worden geactualiseerd. De gemiste kans die het vaakst voorkomt, is het niet meenemen van verduurzaming. Als de dakbedekking er toch af moet, is het laten plaatsen van isolatie een logische toevoeging.
Zo stelt 24/7 uw MJOP op
Wilt u een MJOP laten opstellen of een bestaand plan laten actualiseren? Dit is onze werkwijze:
- MJOP-opname ter plaatse. Onze eigen bouwkundige voert de NEN 2767-conditiemeting per bouwdeel uit. De meeste VvE-beheerders huren een bouwkundige in, maar wij hebben er zelf een in dienst (evenals een adviseur verduurzaming).
- Kosten MJOP. Actuele eenheidsprijzen en een inflatiecorrectie, wat mogelijk is vanaf 8 appartementen.
- Koppeling aan de splitsingsakte en aan uw reservefonds, zodat de dotatie (jaarlijkse toevoeging aan het reservefonds VvE) klopt.
- Presentatie op de ALV, zodat het bestuur en de leden het plan begrijpen en vaststellen. Dit is een losse optie, want bij ons betaalt u alleen voor wat de VvE nodig heeft.
- Actualisatie. Ons advies is elke vier à vijf jaar, zodat prijzen en condities niet uit de pas gaan lopen. Ook dit boekt u los bij en zo zit u nergens aan vast.
Handig om te weten, van de startdatum tot de oplevering van het MJOP rekenen wij een doorlooptijd van twee maanden.
Hoe dit uitpakt? Een MJOP voorbeeld uit de praktijk.
Voor een complex met 111 appartementen stelden wij een MJOP op, na MJOP-opname door onze bouwkundige. Het geplande schilderwerk bleek in goede staat en kon twee jaar verantwoord worden uitgesteld. Het jaarlijkse spaarbedrag bleef daardoor gelijk. Een verhoging van € 10.000 was niet nodig en er hoefde niet aanvullend met 5% geïndexeerd te worden. Dit is het verschil tussen plannen op basis van de werkelijke conditie en standaardintervallen. Omdat wij ook het financiële beheer kunnen verzorgen, bewaken wij de reservering die uit het MJOP volgde voor deze klant. In het online VvE-portaal kunnen de eigenaren het plan en de stand van het reservefonds op elk moment bekijken. De uiteindelijke beslissingen blijven dus echt bij de VvE zelf.
MJOP laten opstellen of actualiseren?
Vraag vrijblijvend een offerte of advies aan. Wij kijken met u mee naar de staat van uw complex en wat een actueel plan voor uw reservering betekent.
Offerte aanvragen · Bekijk onze tarieven
Als BVVB-gecertificeerd beheerder werken wij altijd volgens vaste kwaliteitseisen. We beschikken uiteraard ook over een AFM-vergunning (12043832) en een KiFiD-aansluiting (300.016421). U kunt het MJOP bij ons los afnemen of als onderdeel van een van onze beheerpakketten. Dit laatste kan al vanaf 8 appartementen, ook als wij uw VvE verder niet beheren.
Veelgestelde vragen over het MJOP
Een MJOP is het meerjarenonderhoudsplan en dit document is zelf niet verplicht. Sinds 2018 moet elke VvE wel jaarlijks reserveren voor groot onderhoud. Om deze verplichting te vervullen heeft u twee mogelijkheden, op basis van een actueel MJOP of via de 0,5%-regel.
De wet vereist een plan van maximaal vijf jaar oud. In de praktijk adviseren wij VvE’s om het MJOP elke vier à vijf jaar te herzien, omdat marktprijzen en condities anders uit de pas gaan lopen.
Een MJOP voor een kleine VvE kost grofweg tussen de € 1.500 en € 5.000, waarbij minder bouwlagen en appartementen de prijs drukken. De MJOP kosten beginnen bij € 1.500 (exclusief btw), voor 8 appartementen.
MJOP staat voor meerjarenonderhoudsplan en de MJOB is de meerjarenonderhoudsbegroting die daaruit volgt. Deze begroting bepaalt hoeveel u jaarlijks aan het reservefonds van de VvE moet toevoegen. De MJOB is dus onderdeel van het plan zelf.
Wettelijk gezien moet het plan zijn opgesteld voor minimaal tien jaar. In de praktijk werken wij vaak met een MJOP voor de komende vijftien tot dertig jaar, zodat ook de grote vervangingscycli (dak, kozijnen, liften) zijn meegenomen.
