Een eigenaar van een appartementengebouw, bijvoorbeeld een woningcorporatie, kan het appartementengebouw splitsen in appartementen. Het is dan wettelijk verplicht om een Vereniging van Eigenaren (VvE) op te richten. Als deze appartementen worden verkocht, dan zijn de eigenaren van de appartementen van rechtswege lid van de VvE. De VvE draagt zorg voor alle zaken die het hele appartementsgebouw aangaan, zoals de voor- en achtergevels, de liften, het fietsenhok, het dak, de dakgoot en de gemeenschappelijke tuin. Ben je eigenaar van een van de appartementen? Dan ben je medeverantwoordelijk voor het onderhoud van het appartementengebouw en de bijkomende kosten.
Waarom de VvE vaak beheerd wordt door een woningcorporatie
Wie gaat de VvE beheren? Dat wordt beslist door alle eigenaren samen, tijdens de ALV. Offertes worden met elkaar vergeleken. Niet zelden wordt, als er een woningcorporatie bij de VvE betrokken is, besloten om die corporatie, of een dochter- of zusteronderneming van die corporatie, te vragen om de VvE te beheren.
Alle eigenaren samen kunnen vaak niet zelf beslissen om een andere beheerder in te schakelen, want de corporatie heeft niet zelden de meerderheid van stemmen. Bovendien zijn het vaak langlopende beheersovereenkomsten. Die beheersovereenkomsten kunnen niet tussentijds worden gewijzigd.
Beheer van VvE door woningcorporatie heeft nadelen
Is het beheer van de VvE uitbesteed aan een woningcorporatie? Doorgaans vraagt de woningcorporatie hiervoor een forse vergoeding. Daarom is de VvE niet alleen een kostenpost voor deze grooteigenaar(de aan de VvE betaalde servicekosten). Het is ook een belangrijke inkomstenbron.
Heeft de woningcorporatie een meerderheid van stemmen? Dan heeft de woningcorporatie beslissingsrecht bij besluiten die op de agenda staan van de VvE.
De VvE als inkomstenbron en de meerderheid van stemmen maakt dat er sprake kan zijn van belangenverstrengeling. De eigenaren van de appartementen vinden die belangenverstrengeling doorgaans ongewenst.
Het tegengaan van belangenverstrengeling
Heeft een woningcorporatie een meerderheid van stemmen? Dan is het beslissingsrecht niet onbeperkt. Uit een uitspraak van de rechtbank Haarlem blijkt dat de woningcorporatie dan niet zomaar, dus zonder motivering, tegen een besluit kan stemmen. Bovendien, zo blijkt uit een uitspraak van de Rechtbank Maastricht, hoeft de stem van de woningcorporatie niet te worden meegeteld als er sprake is van belangenverstrengeling. Er is sprake van belangenverstrengeling als de corporatie bij een te nemen besluit ook een persoonlijk belang heeft.
De rechtbank in Maastricht oordeelde dat persoonlijke belangen van de corporatie buiten de besluitvorming moeten blijven. Het is dus mogelijk om belangenverstrengeling tegen te gaan.
Kan men af van een woningcorporatie als VvE beheerder?
Stel dat de woningcorporatie ook VvE-beheerder is. Is het dan mogelijk om die overeenkomst te beëindigen? Het antwoord is bevestigend. Dat kan als een meerderheid van de andere leden de overeenkomst wil beëindigen. Hoe kunnen ze dat doen? Het te nemen besluit kan voor de komende vergadering op de agenda worden gezet. Het is mogelijk om de stem van de Vve-beheerder (de woningcorporatie die vaak ook eigenaar is) uit te sluiten bij het tellen van de stemmen.
Vernietiging van een besluit door de kantonrechter
Zijn de andere leden het niet eens met een door stemmenmeerderheid van de woningcorporatie genomen besluit? Dan hoeft dit niet te leiden tot het beëindigen van de overeenkomst met de woningcorporatie, want de andere leden kunnen ook besluiten om het omstreden besluit ter vernietiging aan de kantonrechter voor te leggen.