Voorkom dat een slecht functionerende VvE jou handenvol met geld kost!

Geplaatst op 31/05/2019 in categorie Algemeen, Groot onderhoud, Wetgeving

Wie  vergevorderde plannen heeft om een appartement te kopen moet zich eerst verdiepen in het reilen en zeilen van de VvE. Een niet goed functionerende VvE kan de koper van een appartement veel geld kosten. Na afronding van het onderzoek kan de koper besluiten om het koopcontract wel of niet te tekenen.

Heb je vergevorderde plannen om een appartement te kopen? Dan heb je waarschijnlijk al een mooi appartement op het oog. Bedenk wel dat er een niet onbelangrijk verschil is tussen  het kopen van een woning en het kopen van een appartement. Koop je een appartement? Dan word je automatisch lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Wat doen de leden van de VvE? Ze sparen samen om in de toekomst groot onderhoud te kunnen betalen, ze stellen leefregels op en ze maken afspraken over het beheer van de gemeenschappelijke delen van het appartementengebouw. Door, voorafgaand aan het kopen van een appartement, het functioneren van de VvE te onderzoeken, voorkom je dat je in de toekomst geconfronteerd wordt met onaangename verrassingen. Je moet bij je onderzoek op een aantal punten letten.

Wat staat er in de splitsingsakte?

In de splitsingsakte, die je kunt opvragen bij de verkoper of bij het kadaster, wordt vermeld hoe het appartementengebouw is opgesplitst. Vermeld worden de delen van het gebouw die gemeenschappelijk zijn en de delen van het gebouw die privé zijn. In het splitsingsreglement, dar onderdeel is van de splitsingsakte, vind je onder andere informatie over de kosten en de schulden die gezamenlijk moeten worden betaald. Raadpleeg altijd de bij iedere VvE aanwezige splitsingsakte.

Wat staat er in het huishoudelijk reglement?

Niet iedere VvE heeft een huishoudelijk reglement. Heeft de VvE wel een huishoudelijk reglement? Vergeet dan niet om het reglement te raadplegen Er wordt bijvoorbeeld in vermeld of het toegestaan is om huisdieren te houden. Door het raadplegen van het huishoudelijk reglement, dat je kunt opvragen bij de verkoper of bij de VvE, kun je dus onaangename verrassingen voorkomen.

Zit er genoeg in de spaarpot om het onderhoud van het gebouw te kunnen betalen?

Een VvE die zijn zaakjes financieel goed heeft geregeld heeft voldoende geld in de spaarpot voor groot onderhoud. Echter, niet iedere VvE heeft de financiën goed op orde. Bedenk dat een VvE met weinig geld in kas en achterstallig onderhoud kan zorgen voor hoge kosten. Jij krijgt dan, als nieuwkomer, de rekening gepresenteerd. Controleer dus of het gebouw goed is onderhouden. Onderzoek ook welke investeringen er in de toekomst nodig zijn en of er dus genoeg geld in de spaarpot zit. Je moet daarvoor kritisch kijken naar de begroting, het onderhoudsplan en het reservefonds.

Het wettelijk verplichte reservefonds

Een VvE heeft, als ze zich houdt aan de wettelijke verplichting, een reservefonds voor onvoorziene kosten en voor groot onderhoud. Met het gespaarde geld, jaarlijks 0,5 procent van de herbouwwaarde van het appartementengebouw, kan de VvE bijvoorbeeld de liftinstallatie vervangen, of de gevel renoveren. De herbouwwaarde van het appartementencomplex is te vinden in de opstalverzekering. Je kunt dus eenvoudig berekenen of er voldoende gespaard wordt.

Het geld voor het reservefonds kan ook op een andere manier zijn geregeld. Door de VvE wordt het geld dan gereserveerd op basis van het meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Hierin zijn zowel de werkzaamheden die over een periode van tien jaar moeten plaatsvinden als de kosten voor de bewoners opgenomen.

Controleer of de VvE een reservefonds heeft. Ondanks de wettelijke verplichting, sinds 1 januari 2018, hebben veel VvE’s nog geen reservefonds. Dit kan namelijk negatieve gevolgen hebben voor kopers van een appartement. Zit er niet voldoende geld in het spaarpotje van de VvE? Hypotheekverstrekkers zijn dan niet bereid om hoge hypotheken te verstrekken. Begrijpelijk, want kopers met hoge onderhoudskosten en te hoge hypotheeklasten kunnen hun hypotheeklasten niet meer betalen. De hypotheekverstrekker lijdt dan verlies.

Is het beheer van de VvE goed geregeld?

Taken van het uit een of meer bestuurders bestaande bestuur van de VvE zijn onder andere het opstellen van de jaarstukken en het beheren van de financiën. De vergadering van eigenaren is het hoogste orgaan van de VvE. Tijdens hun vergaderingen, die minimaal een keer per jaar moet plaatsvinden, stemmen de eigenaren over algemene zaken. Het bestuur van de VvE  is belast met de uitvoering ervan.

Veel VvE’s laten hun takenpakket, of een deel van het takenpakket, uitvoeren door een professionele vve beheerder. Het uitbesteden van taken, waar uiteraard kosten aan zijn verbonden, neemt werk uit handen van de bewoners. Heeft een appartementengebouw een externe beheerder? Vraag dan de stukken op via de makelaar waarbij de jaarcijfers en de notulen van belang zijn.

Tips voor mensen die een appartement willen kopen.

Sta je op het punt om een appartement te kopen?  Let dan op de volgende zaken:

  1. Vraag aan de VvE of ze de verplichte opstalverzekering hebben afgesloten
  2. Is er sprake van zaken die je woongenot kunnen verzieken, zoals ruzie en overlast? Door het raadplegen van de notulen van vergaderingen van de VvE kom je te weten of dat zo is.
  3. Zie af van de koop als blijkt dat er geen meerjarenplan of reservefonds is. Zonder een goed plan en/of een reservefonds kan er namelijk simpelweg geen goed onderhoud uitgevoerd worden.
  4. Vind je een advertentie van het appartement dat je wellicht wil kopen op Funda? Dan staat onderaan vermeld of de VvE is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel, en of de VvE beschikt over een onderhoudsplan en voldoende reserves. Voor kopers is dit in ieder geval een aardige indicatie van de kwaliteit van een VvE.
  5. Informeer naar de hoogte en naar de besteding van de servicekosten. De besteding van de servicekosten vind je terug op de begroting en de winst/verlies rekening.

Mag een door jou gekocht appartement worden verhuurd?

Overweeg je om een door jou te kopen appartement te gaan verhuren? Informeer dan eerst bij de VvE of dat is toegestaan. Niet iedere VvE zal, vanwege de overlast die verhuur kan veroorzaken, verheugd reageren. Vaak wordt verhuur voor langere tijd wel toegestaan, mits de VvE in kennis wordt gesteld en er door de huurder een gebruikersverklaring wordt ondertekend.

Vaak is in de splitsingsakte vastgelegd dat de appartementen een woonbestemming hebben. Wil je je appartement aan toeristen verhuren? Die bedrijfsmatige bestemming is geen woonbestemming. Daarom staat een VvE tijdelijke verhuur aan toeristen vaak niet toe. Soms wordt, met schriftelijke toestemming van de VvE, tijdelijke verhuur toegestaan.

Zijn je buren huurders of kopers?

Ga je zelf in het door jou gekochte appartement wonen? Probeer dan te achterhalen of je buren huurders zijn. Zijn er wellicht ook toeristen? Huurders zijn vak minder betrokken en toeristen, welke veelal via Airbnb huren, kunnen veel overlast veroorzaken. Informatie over huurders en eventuele toeristen in het appartementengebouw kun je wellicht achterhalen door contact op te nemen met het bestuur van de VvE. Ook door informatie op websites kun je wellicht achterhalen of er appartementen  tijdelijk worden verhuurd.